LIMPEZA E CONSERVAÇÃO

• Manual de Uso e Conservação do Sistema Reiki e seus Componentes
• Os cuidados com a manutenção dos perfis anodizados
• Os cuidados com a manutenção dos perfis pintados eletrostaticamente

Manual de Uso e Conservação do Sistema Reiki e seus Componentes

Este Manual de Uso, Limpeza e Conservação de Esquadrias de Alumínio e seus Componentes, foi elaborado com o objetivo de permitir aos seus usuários a utilização contínua do SISTEMA REIKI com o máximo de conforto, bem como indicar a melhor maneira de limpar e conservá-lo, para que mantenha suas características de funcionalidade ao longo de sua vida útil.

Deve ser lido com muita atenção por todos os usuários e responsáveis pela limpeza e conservação do imóvel, que deverão observar as condições de manejo das suas partes móveis, alertando a todos, e em especial às crianças, quanto à segurança no abrir e fechar do SISTEMA REIKI.

Conservação do Sistema Reiki

Limpeza

Para que o Sistema Reiki se mantenha como novo, em perfeito funcionamento por muitos anos e vigorem as garantias estabelecidas no Termo de Garantia, devem ser seguidas atentamente as seguintes recomendações:

• A limpeza de todas as suas partes e componentes, inclusive vidros, deverá ser feita com a utilização de uma solução de água e detergente neutro a 5%, com o auxílio de esponja (não abrasiva) ou pano macio, observando os seguintes intervalos de tempo: No mínimo a cada 18 (dezoito) meses em regiões não poluídas. No mínimo a cada 6 (seis) meses em regiões poluídas. No mínimo a cada 3 (três) meses em regiões marinhas ou industriais. Não utilizar para limpeza das guarnições de vedação os seguintes materiais: vaselina, combustíveis em geral, solventes, ácidos diluídos, querosene, lubrificantes sintéticos, benzeno, óleo mineral, thiner, tolueno e toluol. Não usar em hipótese alguma, detergentes saponáceos, esponjas de aço ou material áspero, lixas, abrasivos, produtos ácidos ou alcalinos, produtos derivados de petróleo, objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de locais de difícil acesso (neste caso, usar pincel de cerdas macias embebido em solução de uso permitido).
• Sistema Reiki exige que seus trilhos inferiores e superiores sejam mantidos limpos, inclusive durante e após a instalação até a sua conclusão, evitando o acúmulo de poeiras, restos de argamassa, massa PVA, tintas, gesso ou outros materiais, que rapidamente vão se compactando pela ação de abrir e fechar, transformando-se em crostas de difícil remoção comprometendo o desempenho das roldanas, escovas e, sobretudo, entupindo os orifícios das caixas de dreno, exigindo sua substituição precoce. As caixas de dreno devem ser limpas pelos usuários a cada 3 (três) meses, ou menos, em caso de chuvas, a fim de prevenir entupimentos decorrentes de poeira, pó, fuligem etc., que impossibilitarão a adequada drenagem da água acumulada nos perfis inferiores das esquadrias. Em caso de dúvida, antes de utilizar qualquer produto ou método de limpeza, consultar a Reiki, pelo e-mail: contato@reikividros.com.br, ou em nosso endereço: Rua Ministro Ferreira Alves, 306 – Perdizes – São Paulo – SP - CEP 05009-060.

Lubrificação

Todas as articulações rodízios e roldanas possuem sistema de auto-lubrificação, dispensando o uso de qualquer tipo de graxa ou óleo, que podem causar danos aos componentes.

Cuidados especiais em caso de pintura das paredes e limpeza de revestimentos externos:

Antes de executar qualquer tipo de pintura, proteger as esquadrias com fitas adesivas de PVC (evitar o uso de fitas tipo “crepe”, que deixam manchas nos perfis depois de retiradas).

Mesmo utilizando fitas de PVC, retirá-las imediatamente após o término da pintura, para evitar que seus componentes adesivos possam danificar as peças por contato prolongado.

Caso haja contato da tinta com a esquadria, limpar imediatamente com pano seco acompanhado de pano umedecido em solução de água e detergente neutro.

Na limpeza de fachadas com soluções corrosivas ou abrasivas de qualquer espécie, não permitir em hipótese alguma o contato destes produtos com as esquadrias.

Se utilizadas máquinas de alta pressão, evitar a aplicação do jato de água nas partes calafetadas com silicone ou qualquer outro material, para que não haja o arrancamento destes elementos protetores contra infiltrações.

Especial atenção deve ser dada ao acúmulo nos perfis inferiores de pó, poeira e outros resíduos decorrentes de lixamento ou pintura de paredes, forros ou revestimento de gesso etc, que podem acarretar danos à superfície dos perfis além de entupimento das caixas de dreno.

Cuidados especiais quanto à ação das chuvas e dos ventos no Sistema Reiki:

Os painéis do Sistema Reiki devem ser objeto de especial atenção quando abertos e destravados em presença de ventanias, devendo ser fechados e/ou travados com o auxílio de seu fecho ou cinta de fixação, já que rajadas de ventos que ocorrem pelas fachadas em direção lateral da edificação, podem fazer com que os painéis se choquem entre si, causando uma possível quebra ou dano ao sistema de envidraçamento.

Deve-se manter as caixas de dreno e os orifícios de drenagem, assim como os trilhos inferiores, sempre bem limpos e livres de resíduos de qualquer espécie, a fim de evitar o borbulhamento e conseqüente vazamento de água para o interior do ambiente.

No caso de portas onde o conjunto inferior dos trilhos for embutido no piso, há a necessidade de colocação de drenos (dutos) para o escoamento de água.

Os cuidados com a manutenção dos perfis anodizados

Todos os produtos corrosivos devem ser evitados, tais como, ácido muriático, ácido oxálico, soda cáustica, cal, cimento e abrasivos como argamassa, gesso, poeiras, lixas, escovas de aço, saponáceos. O manuseio das superfícies tratadas por camada anódica deve ser feito protegendo os perfis contra elementos pontiagudos como chaves de fenda, facas, estiletes, pregos etc.

Durante obras ou reformas do imóvel, a proteção da superfície e impedimento de ataques físicos pode ser obtida mediante o uso de filmes de polietileno removível.

A limpeza deve ser feita sempre com o auxílio de um pano macio, esponja (não abrasiva) ou ainda algodão embebido em álcool ou detergente neutro, diluídos em água morna para não danificar ou remover a camada anódica. O esfregamento deve ser suave e moderado no sentido longitudinal dos perfis. Nunca usar lavagem ácida, alcalina ou abrasiva.

A aplicação de vaselina líquida é recomendável a cada 30 dias.

Intervalos de Limpeza

Limpeza periódica

A limpeza periódica é o melhor procedimento para a manutenção do padrão decorativo. A sua freqüência dependerá dos ventos em relação à edificação, do nível dos detritos que causam erosão, como areia ou poeiras, do nível de poluição atmosférica local, da localização geográfica e do meio ambiente em que se encontra a edificação (urbana, campestre, litorânea, marítima ou industrial).

Manter um procedimento correto de limpeza, além de fazê-lo na freqüência recomendada, é fundamental para a manutenção estética e durabilidade das superfícies pintadas.

Para que a limpeza seja feita sem provocar arranhões na superfície, recomenda-se o uso de esponja (não abrasiva) ou pano macio embebido em álcool, para desengraxar eventuais partes, detergente neutro com água morna em solução de 5%, ou ainda partes iguais de benzina retificada mais produto tensoativo. O esfregamento deve ser feito moderadamente em movimentos circulares.

É recomendável ainda, a aplicação de vaselina líquida nas partes externas de alumínio a cada 30 (trinta) dias.

Recomenda-se também, impedir os ataques químicos causados por produtos corrosivos como soda cáustica, ácido muriático, ácido oxálico etc, e solventes ( thiner, éter, cetonas, tricloroetano , toluol, xilol etc).

Intervalos de limpeza

A durabilidade das esquadrias será resultante dos cuidados com a manutenção, sendo recomendada uma freqüência mínima de limpeza para assegurar durabilidade e beleza. Com esse objetivo, deve-se adotar o seguinte procedimento de limpeza

O Direito Brasileiro distingue propriedade exclusiva (unidades individualizadas), da propriedade comum. Pois bem, o artigo 1.331 do Código Civil Brasileiro de 2002, descreve Condomínio Edilício como sendo uma edificação composta por partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos (portarias, área de lazer, passeio comum,...).

Por ser a fração individualizada (apartamentos), o proprietário tem todos os direitos inerentes de propriedade garantidos pela legislação em vigor, ou seja, o direito de usar e gozar do bem conforme suas finalidades essenciais. A finalidade primordial social de um imóvel é o de moradia para seus proprietários e familiares. Viver bem, com conforto, comodidade, privacidade, segurança, sem interferências que possam prejudicar a individualidade dos habitantes deste imóvel, é o que o direito Patrimonial quer assegurar (vide art. 1228 caput e parágrafo primeiro do mesmo artigo do CC/2002).

Com relação às partes comuns, a mesma legislação Pátria, apenas diz que não é permitida a seus condôminos a alteração da forma e cor da fachada e de suas esquadrias (art. 1.336, inc III do CC/2002).

A colocação de vidro de segurança temperado incolor, não altera a cor e a forma da fachada de um prédio, mesmo porque, como a própria denominação elucida, é incolor.

Os benefícios trazidos, como o bem-estar, conforto, economia, segurança e melhor utilidade da área fechada com a colocação destes vidros, e, levando em consideração que o Ordenamento Jurídico quer sempre salientar que a finalidade única de um imóvel residencial é a satisfação social e econômica para seus habitantes, concluímos que tal investimento encaixa-se no que o Direito Brasileiro denomina BENFEITORIA ÚTIL.

• 1. Benfeitorias: são despesas ou obras que se fazem na propriedade, (em bem móvel ou imóvel), para conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la, a fim de aumentar o seu valor, conforto ou uso.
• 2. Benfeitorias Úteis: são as obras que aumentam ou facilitam o uso do bem. Elas não são de caráter urgente como as benfeitorias necessárias (que são onde sua substância está na necessidade urgente de se consertar algo para que a coisa não pereça), mas (benfeitoria úteis) contribuem em muito para aumentar-lhe o valor, uso e conforto.

Quanto à natureza de uma obra encontra respaldo legal como a instalação de vidro em sacadas, benfeitorias úteis, o próprio CC de 2002, desanuvia-nos e dispõe que para esse tipo de realização só é necessário o voto da maioria dos condôminos para definir qual será o padrão a ser seguido, porque seguindo a linha do que decreta o direito do proprietário sobre o que é seu, nossa legislação não traz nada que impeça um morador de tornar o seu imóvel residencial, mais confortável, útil e com uma serventia maior para seus entes queridos e este. (Vide art.1341, inc. II do CC de 2002).

Por fim, moramos numa região metropolitana, onde o vento, infelizmente, descarrega milhões de micro-partículas de resíduos minerais e de asfalto no ar. Esses resíduos, com a ação do vento, sujam janelas e, principalmente, sacadas de prédios, trazendo aos moradores, o desconforto de ficar limpando suas sacadas várias vezes ao dia, e, mesmo assim, as mesmas continuam sujas, o que leva a uma não-utilização total ou parcial daquele ambiente, tornando aquela finalidade tanto prezada pelo nosso Direito Constitucional Brasileiro, ineficiente. E quando se somam o vento e a chuva forte, o desconforto só aumenta, principalmente para aqueles que residem em andares mais altos.

As inovações introduzidas pelo Novo Código Civil no que se refere ao Condomínio Edilício, consolidam entendimento dos Tribunais em relação a diversos pontos polêmicos e duvidosos da Lei 4.591/64, esclarecendo e harmonizando matérias, que se espera, amenizem os desentendimentos e problemas dessa espécie de propriedade excepcional. Dentre as alterações da vida condominial, em vigor a partir de 11 de janeiro de 2003, destacam-se alguns pontos que merecem considerações, dentre os quais o artigo abaixo:

Artigo 1.354. Esse dispositivo traz inovação em relação à Lei 4.591/64, consolidando a jurisprudência, ao prever a obrigatoriedade da convocação de todos os condôminos para assembleia, sob pena de nulidade

No mais, estabelece a necessidade de quorum qualificado nas Assembleias, para diversas deliberações, conforme temos:

• Aprovação Convenção: Dois terços das frações ideais
• Imposição de multa pelo descumprimento dos deveres, se inexistente previsão na Convenção: Dois terços dos condôminos restantes
• Imposição de multa pelo reiterado descumprimento dos deveres: Três quartos dos condôminos restantes
• Realização de obras voluptuárias: Dois terços dos condôminos
• Realização de obras úteis: Maioria dos condôminos
• Realização de obras em acréscimo às já existentes: Dois terços dos condôminos
• Construção de outro pavimento ou no solo comum destinado a novas unidades: Unanimidade dos condôminos
• Transferência do poder de representação ou funções administrativas pelo síndico, desde que permitido pela Convenção: Maioria absoluta
• Destituição de síndico: Maioria absoluta
• Convocação de assembleia quando omisso o síndico: Um quarto dos condôminos
• Alteração da Convenção e Regimento Interno: Dois terços dos condôminos
• Mudança da destinação do edifício ou da unidade: Unanimidade dos condôminos
• Demais deliberações

1ª Convocação – Maioria de votos que representem metade das frações ideais

2ª Convocação – Maioria de votos dos presentes

• Reconstrução ou venda: Metade mais um das frações ideais

Assim, a nova disciplina do Código Civil, em relação aos Condomínios, por derrogar boa parte da Lei 4.591/64, necessita de imediata aplicação pelas Assembleias, que deverão alterar suas Convenções e regimentos, procedendo as alterações necessárias de acordo com o que mais se ajustar à comunidade, prevenindo, desde já, o crescimento da taxa de inadimplência e disciplinando, dentro da nova realidade jurídica, a convivência harmoniosa de seus membros.

O que se tem realizado em todos os condomínios, no que se refere à colocação de vidros para proteção das varandas, é a convocação de assembleia para alteração da convenção, permitindo tal procedimento (após votação e aprovação dos condôminos), e a seguir a votação efetiva para a aprovação da colocação de vidros nas varandas. Para a confirmação dos dois itens mencionados, será necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos.

O art. 19, da lei 4.591/64, assegura ao condomínio o direito de usar com exclusividade, de sua unidade autônoma “Segundo suas conveniências e interesses, condicionados, uns e outros, as normas de boa vizinhança”. Tratando-se, pois de dependência interna do prédio – área útil, portanto – inexiste proibição legal e o interessado poderá obter autorização para o ato, normalmente, se o regulamento condicioná-lo à observância de alguma formalidade secundária de conveniência social. No silêncio dos estatutos – a resolução fica elevada à livre iniciativa do condomínio. Não há, nesta hipótese violação do art. 10, inciso 1º, da lei 4.591/64.

Segundo Clóvis Beviláqua - Comentário do Art. 628, CC1964 (dispositivo correspondente no parágrafo único do art. 1314, CC2002) - “O conceito de alteração é outro. De um modo geral deve entender-se que alteração é a que muda o destino da coisa o que transforma o modo de ser”, o que não é o presente caso - envidraçamento de área social e varanda.

O Processo filológico deve ser juridicamente substituído pelo teológico. Assim, verifica-se inexistente no sentido legal da modificação ou substituição da forma primitiva, porém de simples acréscimo de utilidade, sem qualquer atentado contra a estética do prédio, à estrutura original e às linhas clássicas da obra; consequentemente, isso se traduz em enriquecimento que pode ser até ato embelezador do conjunto, obedecida a conveniência da padronização estética, mesmo que, momentaneamente, alguns não se disponham a envidraçar a área social e varanda.

Comentado, o art. 5° da lei de Introdução ao Código Civil, segundo o qual, na aplicação da Lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências de bem comum, escreve Oscar Tenório (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro, 2° Edição, página 256):

“O conceito de bem-comum - vale reiterar a ideia - era uma regra para legislado”. Jurista neotomia brasileiro escreveu a propósito: “A Lei que não fosse promulgada para o bem-comum não seria lei, mas uma tirania ou uma licença. Carecia de um elemento que a constituí” (José Sabóia Viriato Medeiros, positivismo Jurídico e direito natural).

Caio Mário salienta que “tem se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço. Por vidraças encaixadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” (Condomínio e Incorporação, página 128).

Nossos tribunais já se manifestaram, favoravelmente, sobre envidraçamento:

“Condomínio - Edifício de apartamentos - Envidraçamento de terraço por um dos condôminos - Fato que não importa em alteração da forma da fachada - Inexistência de violação da lei ou da convenção condominial – Ação cominatória improcedente - Inteligência do Art. 628 do CC1964. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que, não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se conserva imutável em suas linhas arquitetônicas.” n.° 51.149 - Capital - 4ª Câmara Civil do TASP – votação: Unânime - “In” Apelações Cíveis, Trib. Alçada, página 296/7

Pequenas alterações não quebram a harmonia do conjunto e, assim, não serão vedadas”. Ver. dos Tribunais, vol. 303/171. Julgado do STF já proclamou que “não constituindo o envidraçamento das varandas da fachada inovação da forma exterior do edifício, basta para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Ref. Forense, vol. 128/458). Também prontificou a mais alta Corte “In” Rec. Ext., de n.° 35.837. do Distrito Federal, que a Assembleia Geral de Condôminos tem competência para proibir o envidraçamento do terraço, no silêncio da Convenção.

Está, pois, demonstrada “quantus statis” pela doutrina e jurisprudência, a tese de que o envidraçamento de varandas não modifica a fachada, equacionando-se perfeitamente dentro do esquema do art. 5° da lei de Introdução do Código Civil Brasileiro.

Nenhuma alteração pode ser feita por condômino que deixe sua unidade diferente das demais, porque todos devem manter um único padrão, necessário à harmonia arquitetônica e decorativa do edifício (Re. IOB Jurisp. 3/6900). Rede colocada na varanda de apartamento, presa por grampos e pouco visível da rua, não altera a fachada (Rep. IOB Jurisp. 3.7947).

Colocação de grades em varandas de apartamento para proteção de menores. Motivo relevante de assegurar a proteção individual sobrepuja razões de ordem meramente estética. Improcedência da ação movida pelo condomínio visando a retirada (RT 668/141).

Fachada não é somente a frente do prédio. Todas as suas partes que sejam visíveis externamente, inclusive as laterais e os fundos do prédio também são (FELIPE J. Donaldo e ANDRADE Jr. Samuel. Condomínio Conflitos & Soluções, 1ª ed. São Paulo: Julex Livros Ltda., 1991. P.22).

Em condomínio de edifício de apartamentos, não é razoável compelir ao desfazimento de obra, condômino que envidraçou a varanda de sua unidade, utilizando esquadrias de alumínio, sem perturbar de modo apreciável a harmonia da fachada externa. (TJ-RJ Ac. unân. da 5ª Câm. Cív. julg. em 09.06.87 - Ap. 1.771 - Niterói - Rel. Des. J.C. Barbosa Moreira).

A alteração da fachada para atender a interesse individual de condomínio entra em conflito aberto com o preceito do art. 10, I, da Lei 4.591/64, não podendo, por isso, ser admitida. De registrar que a jurisprudência tem admitido o abrandamento do rigor legal ao permitir a instalação de ar condicionado na fachada do edifício. A instalação desses aparelhos, justificada pelas condições atmosféricas, sob as quais vive nosso país, não implica alteração substancial da fachada, nem compromete a harmonia do conjunto, devendo, por isso, ser tolerada. Não obstante, o princípio geral da inalterabilidade da fachada por qualquer condômino, sem anuência de todos os demais, essa regra precisa, efetivamente, ser mitigada até porque a utilização do edifício deve adaptar-se às inovações criadas pelo progresso através dos instrumentos de conforto, que diariamente vão se incorporando à vida moderna e que não podem ser usufruídos sem alteração da estrutura dos prédios já construídos. (TJ-RJ - Ac. unân. da 10ª Câm. Cív. julg. em 27.04.89 - Ap. 143.211-1 - Campinas - Rel. Des. Nelson Hanada)

O fechamento de varanda com esquadrias de alumínio e vidro, sem alteração considerável da estética da fachada externa, não incide na vedação do art. 10 da Lei n.º 4.591/64, ainda mais quando outro condômino, com expressa autorização dos demais em assembleia, procedeu da mesma forma na unidade de sua propriedade. Recurso provido. (ETD).

Apelação Cível 657/96 - Reg. em 12/12/96 - Quinta Câmara Cível - Unânime. Des. Carlos Ferrari - Julg. 12.11.96. (TJRJ, DJRJ 06.02.97, p. 150).

As inovações introduzidas pelo Novo Código Civil no que se refere ao Condomínio Edilício, consolidam entendimento dos Tribunais em relação a diversos pontos polêmicos e duvidosos da Lei 4.591/64, esclarecendo e harmonizando matérias que, se espera, amenizem os desentendimentos e problemas dessa espécie de propriedade excepcional.

Dentre as alterações da vida condominial, em vigor a partir de 11 de janeiro de 2003, destacam-se alguns pontos que merecem considerações.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários

§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos

§ 3 A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

§ 4 Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5 O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Inicialmente, já nas disposições gerais, o novo Código, em seu artigo 1331, apresenta maior clareza de redação, especificando, detalhadamente, como propriedade comum, o solo, a estrutura do prédio, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais etc, modernizando as expressões e dirimindo controvérsias, inclusive sobre o terraço de cobertura que é considerado parte comum, salvo disposição em contrário, por ocasião da constituição do condomínio

Fração ideal. Inova ao estabelecer no parágrafo 3º do mesmo dispositivo, como parâmetro para a fixação da fração ideal, o valor da unidade imobiliária em relação ao conjunto da edificação, cuja viabilidade, dependerá da aplicação prática e da interpretação jurisprudencial

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser ela superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Em relação ao pagamento das cotas condominiais, estabelece o limite de 2% (dois por cento) para a multa pela mora/inadimplemento do dever de contribuir para as

Merece crítica a alteração sob esse fundamento já que em momento algum, conforme entendimento pacífico da doutrina e jurisprudência, pode-se falar em relação de consumo entre condôminos. Assim, benefício para o condômino inadimplente, e aumento dos percentuais de despesas do condomínio. Tal disposição trouxe a maior polêmica das alterações.

De um lado, a aplicação analógica do Código de Defesa do Consumidor que, embora inconteste não ser aplicável às relações condominiais, inspiraram o Relator das alterações do antigo Projeto, que entendeu por adequar o dispositivo à legislação inadimplência, em prejuízo do próprio Condomínio.

Veja-se que a tendência é que os condôminos costumeiramente adimplentes venham a sofrer pela inadimplência dos demais, em virtude da necessidade de constituir-se fundo de reserva especial como forma de garantir a adequada convivência e pagamento das despesas.

Em relação ao condômino que não cumprir com os deveres expressamente elencados no artigo 1336 (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais) prevê o Novo Código Civil a aplicação de multa de até cinco vezes o valor da contribuição, independentemente das perdas e danos, devendo ser estipulada pela Convenção ou deliberada por dois terços dos condôminos, em assembleia geral.

Para os condôminos que reiteradamente não cumprirem seus deveres, (Artigo 1338) dispõe a nova legislação sobre a possibilidade de aplicação de multa de cinco ou dez vezes o valor da contribuição, conforme se trate de simples descumprimento de dever convencionado ou de comportamento anti-social que gere incompatibilidade de convivência com os demais.

Assim, em relação à inadimplência, permitiu o Novo Código soluções paliativas, autorizando à Convenção Condominial:

Primeiro: Estabelecer taxa de juro superior ao percentual de 1% ao mês, pois permitem os artigos 406 e 1.336, seja ela convencionada previamente;

Segundo: Estabelecer, em quorum especialmente qualificado (três quartos dos condôminos), por exemplo, que a mora no pagamento de duas ou três taxas condominiais seguidas, será considerado “..reiterado descumprimento com os seus deveres perante o condomínio...” (artigo 1337, caput) e, portanto, aplicável multa de uma a cinco vezes o valor da taxa, conforme for o número de taxas em atraso.

Da mesma forma, poderá a Convenção Condominial elencar, especificamente, as hipóteses que, para a comunidade, sejam definidas como comportamento antissocial passível de gerar incompatibilidade de convivência, bem como estabelecer a gravidade da conduta e a correspondente sanção pecuniária

Ressalte-se que tais hipóteses devem atender, sempre que possível, a critérios objetivos de constatação das infrações, posto que, cabendo ao Síndico a administração do condomínio e a imposição de multas (artigo 1348), deve-se evitar que este haja arbitrariamente

Perfeitamente cabível, neste aspecto, delegar referidas funções, mediante deliberação da Convenção (artigo 1348, parágrafo 2º.), a uma comissão permanente, previamente constituída por três ou cinco condôminos, que seria responsável pelo julgamento, arbitramento e aplicação das multas, de acordo com as hipóteses previamente definidas pela Convenção.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Igualmente polêmico o dispositivo que permite, resguardado o direito de preferência dos demais condôminos, o aluguel de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, ressalvando, no artigo 1339, que a possibilidade de alienação de parte acessória de sua unidade imobiliária a terceiro depende de permissão do ato constitutivo e de assembleia geral.

Dependendo das condições do edifício, e neste ponto, a principal justificativa dos que se manifestam contrariamente à referida permissão, coloca-se em risco a própria segurança do Condomínio contra a prática dos mais diversos crimes, tendo em vista a dificuldade de controle do acesso dessas pessoas, principalmente quando, pelas vantagens de localização do edifício, tal prática mostrar-se economicamente viável aos condôminos proprietários de vagas

Como efeito cascata, o Condomínio será obrigado a fazer maiores investimentos em relação ao seu sistema de segurança e, além de onerar excessivamente os condôminos, poderá sofrer outra conseqüência direta, dependendo das decisões jurisprudenciais futuras, qual seja, a responsabilidade civil pelos danos causados aos veículos, criando-se nova modalidade, ainda que em condições um tanto quanto absurdas.

Importante destacar, em relação à locação das vagas de garagem, que a Convenção não poderá proibir tal prática, ainda que com isso concordem todos os condôminos, posto que defeso à Convenção e Assembleia, deliberar contra texto expresso de lei.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve

Tal dispositivo, discreto e pouco comentado, salvo melhor juízo, traz verdadeiro caos à vida condominial, posto que agasalha tendência jurisprudencial que prevê que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns dos condôminos, incumbem a quem delas se serve.

A previsão anterior da Lei. 4.591/64, não estabelece distinções nesse aspecto, e dispunha, expressamente a obrigatoriedade de contribuição de todos os proprietários para as obras e despesas que interessarem ao edifício ou ao serviço comum

A intenção do legislador, sem dúvida, foi consagrar o princípio que veda o enriquecimento sem justa causa, todavia, já se pode prever um considerável número de demandas a respeito, posto que por via transversa, acaba por desconstituir a natureza e finalidade do condomínio edifício

É o caso, por exemplo, das unidades comerciais e residenciais localizadas no térreo dos edifícios que estariam isentas, em tese, do pagamento das despesas com elevadores, posto que destes não se servem

A grande confusão, no entanto, seria a generalidade, a ponto de cada proprietário discutir quais os benefícios e despesas dos quais se servem e quais seriam de responsabilidade exclusiva de quantos. Poderiam chegar ao absurdo de considerar inclusive despesas com a pintura externa da fachada, de um lado, dos fundos, da frente, conforme lhe fosse apropriado

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2 Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente

§ 3 Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4 O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Tal dispositivo estabelece quorum qualificado de aprovação de obras, conforme se tratem de voluptuárias (de mero deleite ou recreio), exigindo voto de dois terços dos condôminos, ou úteis, mediante voto da maioria dos condôminos.

Dispõe ainda que as obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de autorização, ou por qualquer condômino que, inclusive, será reembolsado das despesas que comprovadamente efetuar.

Todavia, estabelece exceções quando se tratarem de obras e reparos urgentes e importarem em despesas excessivas, posto que, nesse caso, o Novo Código exige convocação imediata de assembleia.

Prevê ainda a nova lei, nos dispositivos seguintes, quoruns qualificados de dois terços para obras que importem em acréscimo às já existentes e de votação unânime para construção de outro pavimento ou novas unidades.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Ainda que existissem algumas decisões divergentes sobre a obrigação propter rem das taxas condominiais, o Código Civil atual deixa expressa a obrigação do adquirente da unidade sobre débitos condominiais do alienante, anteriores ao negócio.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Esse dispositivo traz inovação em relação à Lei 4.591/64, consolidando a jurisprudência, ao prever a obrigatoriedade da convocação de todos os condôminos para assembleia, sob pena de nulidade.

Quorum especial. Nas demais disposições inovadoas, estabelece a lei a necessidade de quorum qualificado, nas Assembleias, para diversas deliberações, conforme temos:

Assim, a nova disciplina do Código Civil, em relação aos Condomínios edilícios, por derrogar boa parte da Lei 4.591/64, necessita de imediata aplicação pelas Assembleias, que deverão alterar suas Convenções e regimentos, procedendo as alterações necessárias de acordo com o que mais se ajustar à comunidade, prevenindo, desde já, o crescimento da taxa de inadimplência e disciplinando, dentro da nova realidade jurídica, a convivência harmoniosa de seus membros.